Ten Hag Q1 2019

ALGEMENE CONCLUSIE 3 De kop is eraf! Het 1e kwartaal van 2019 is inmiddels afgesloten en binnen onze werkgebieden in Oost-Nederland zijn de gevolgen van de krapte op de woningmarkt inmiddels duidelijk zichtbaar. Het gebrek aan te koop staande woningen loopt als een rode draad door onze gehele woningmarkt. Een gebrek aan te koop staande woningen zorgt ervoor dat het aantal verkopen steeds verder afneemt. In een plaats als Deventer is het aantal verkopen in het 1e kwartaal van 2019 uitgekomen op 273 woningen, zo weinig woningen werden er in Deventer niet verkocht sinds het 3e kwartaal van 2015. In Zwolle lag het aantal verkopen in het 1e kwartaal op 256 woningen, wat zelfs het laagste aantal sinds het 1e kwartaal van 2015 betekent. Doordat de “taart” kleiner wordt, merken wij dat de concurrentie tussen de makelaars groter wordt. Iedereen wil zijn stukje behouden en het liefst qua verkoopaantallen stabiel blijven, dat maakt de bestaande markt in Oost-Nederland momenteel dan ook erg lastig. Als er weinig woningen te koop staan, dan kan er ook weinig verkocht worden. De krapte-indicatoren geven de verhouding tussen vraag en aanbod weer en deze komen in geen van onze werkgebieden uit in een evenwichtige of ruime kopersmarkt. Met krapte-indicatoren in het 1e kwartaal van 2,5 in Zwolle tot 4,4 in Hengelo/Borne is de bandbreedte zeer gering en heb je als koper momenteel weinig keus. Als woningen nieuw op de markt komen moet je er als de kippen bij zijn als koper. Lang nadenken is er momenteel niet bij met mediane verkooptijden tussen de één en anderhalve maand in de gehele woningmarkt. Krappe markten, weinig aanbod en snelle verkooptijden leiden uiteraard tot prijsstijgingen. Als de afgelopen vier kwartalenwordenvergelekenmet de vier hieraanvoorafgaande kwartalen dan zien we mediane verkoopprijs stijgingen van ruim 11 % voor Doetinchem, bijna 10 % voor Deventer en Enschede, ruim 9 % voor Zwolle en Zutphen, bijna 7 % voor Almelo, ruim 6 % voor Apeldoorn en de minst grote stijging deed zich in deze periode voor in Hengelo/Borne met ruim 3 %. Echter, in het 1e kwartaal van 2019 zijn enkele opmerkelijke ontwikkelingen gaande. Als namelijk een vergelijking wordt gemaakt tussen het 1e kwartaal van 2019 en het laatste kwartaal van 2018 dan zijn enkele mediane prijzen gedaald. Dat kan uiteraard te maken hebben met de verkoop van kleinere woningen in het 1e kwartaal ten opzichte van het 4e kwartaal. Dat kan te maken hebben met kwalitatief mindere huizen, die in het 1e kwartaal verkocht zijn, ten opzichte van de kwaliteit van de woningen in het 4e kwartaal. De prijsdaling als gevolg van de verkoop van kleinere woningen kan genuanceerd worden door te kijken naar de mediane verkoopprijzen per vierkante meter. Als de mediane verkoopprijzen per vierkante meter, in diverse werkgebieden binnen diverse woningcategorieën, in het 1e kwartaal lager liggen dan in het 4e kwartaal van 2019, zou het wel heel toevallig zijn als dit allemaal kwalitatief mindere woningen zijn. Oftewel, is het prijsplafond bereikt? Zwolle, een stad die tot nu toe altijd voorop liep in de prijsstijgingen binnen ons werkgebied, doet dat nu niet meer. In Zwolle daalde de verkoopprijs per vierkante meter in het 1e kwartaal van 2019 ten opzichte van het 4e kwartaal van 2018 voor tussenwoningen, hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen gebouwd voor 1970. In Enschede en Deventer heeft deze ontwikkeling zich voorgedaan in het hogere prijssegment van de 2-onder-1 kap woningen en vrijstaande woningen. In Apeldoorn daalde de mediane verkoopprijs niet alleen in deze dure prijsklasse, maar ook bij de hoekwoningen en appartementen gebouwd na 1970. Allemaal opmerkelijke ontwikkelingen die het komende kwartaal goed in de gaten gehouden moeten worden. Is dit een incident, of wordt dit structureel. Het klinkt natuurlijk erg mooi, prijsstijgingen, echter een keer is het plafond bereikt. Als woningen niet meer betaalbaar zijn of kopers hebben het geld er niet meer voor over, dan zal dat een omslagpunt in de markt betekenen. Waar wij ons in onze vorige woningmarktrapportage afvroegen wanneer het omslagpunt zou zijn en wat er komt na “code Rood”, kan dit weleens sneller gebeuren dan toen gedacht. Het is opvallend dat de stijging van de Nationale Hypotheek Garantie grens afgelopen 1 januari 2019 van € 265.000,-- naar € 290.000,-- niet noemenswaardig terug te vinden is in de cijfers. De verkoopprijs per vierkante meter in Zwolle daalde bijvoorbeeld in het 1e kwartaal van 2019 ten opzichte van het 4e kwartaal van 2018, terwijl deze woningen in 2019 wél en in 2018 niet gefinancierd konden worden met NHG. Het dalen van het prijsniveau in de woningmarkt is natuurlijk niet nieuw in Nederland. In de grote steden in het westen van WONINGMARKTRAPPORTAGE 10 APRIL 2019