Ten Hag Q1 2019

18 ZWOLLE Dit deel van de rapportage heeft uitsluitend betrekking op de ontwikkelingen in de stad Zwolle. Aantal transacties Het aantal verkopen is in Zwolle uitgekomen op 256 woningen in het 1e kwartaal. Dit betekent een daling ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018 en zelfs het laagst aantal verkopen sinds het 1e kwartaal van 2015. Als een vergelijking van jaar op jaar gemaakt wordt, waarbij de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan heeft zich een daling voorgedaan van bijna 6 % (-/-) in het aantal verkopen. Een daling heeft zich niet voorgedaan binnen alle woningcategorieën, zo steeg het aantal verkopen van 2-onder-1 kap woningen in deze periode met bijna 12 % en de vrijstaande woningen met ruim 1 %. Binnen de andere woningcategorieën daalde het aantal verkopen wel, zoals bij de tussenwoningen met 11 % (-/-) en de hoekwoningen met bijna 7 % (-/-). Ook de appartementen hebben een daling doorgemaakt in het aantal verkopen in deze periode, met ruim 2 % (-/-) minder verkopen van appartementen gebouwd voor 1970 en bijna 4 % (-/-) minder verkopen bij appartementen gebouwd na 1970. Aanbod In het eerste kwartaal staan er 213 woningen te koop in Zwolle. Dit betekent een daling ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018, echter nog niet zo weinig als in het 3e kwartaal van 2018 toen er nog slechts 183 woningen te koop stonden in Zwolle. Als de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan heeft zich een daling voorgedaan van 28 % (-/-) in het aantal te koop staande woningen in Zwolle. Binnen de verschillende woningcategorieën zijn duidelijke verschillen te zien. Zo daalde het aantal te koop staande 2-onder-1 kap woningen in deze periode het minst hard met bijna 9 % (-/-), ook het aantal te koop staande hoekwoningen daalde met 11 % (-/-) niet zo hard als de andere woningcategorieën. De grootste daling deed zich voor bij de vrijstaande woningen met ruim 41 % (-/-). Ook het aantal te koop staande appartementen daalde in deze periode, beide met ongeveer een derde. Het aantal te koop staande tussenwoningen daalde met bijna 28 % (-/-). De krapte-indicator (de verhouding tussen vraag en aanbod) is in het 1e kwartaal uitgekomen op 2,5. Sinds afgelopen zomer stijgt de krapte-indicator voorzichtig. Overigens is er binnen alle woningcategorieën sprake van een krappe woningmarkt. Zelfs de markt voor vrijstaande woningen heeft met een krapte- indicator van 5,1 als enige in al onze werkgebieden te maken met een krappe woningmarkt. De krapte-indicator is de afgelopen vier kwartalen ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen gedaald met ruim 23 % (-/-). Een daling heeft zich voorgedaan binnen alle woningcategorieën. De grootste daling heeft zich hier voorgedaan bij de vrijstaande woningen. Hier kan uit geconcludeerd worden dat de markt voor vrijstaande woningen in de afgelopen vier kwartalen is veranderd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt, ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen. Prijs (mediaan) De mediane verkoopprijs van woningen in Zwolle is in de afgelopen vier kwartalen ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen gestegen met ruim 9 %. Binnen de verschillende woningcategorieën is het opvallend dat met name beide appartementencategorieën een forse stijging hebben doorgemaakt in deze periode met bijna 11 % stijging voor appartementen gebouwd na 1970 en ruim 13 % stijging voor appartementen gebouwd voor 1970. De mediane vraagprijzen zijn in deze periode eveneens gestegen met ruim 7 %. De mediane vraagprijzen liggen reeds een jaar onder de mediane verkoopprijzen. Nog steeds wordt er vaak boven de vraagprijs verkocht in Zwolle. Een opvallende ontwikkeling is de verkoopprijsontwikkeling per vierkante meter in het 1e kwartaal van 2019 ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018. Hier is enkel een duidelijke stijging terug te vinden bij de appartementen gebouwd na 1970 met bijna 7 %. De 2-onder-1 kap woningen stegen bijna 1 % in prijs in deze periode, terwijl verder enkel verkoopprijsdaling zichtbaar zijn. Looptijd (mediaan) In Zwolle ligt de mediane verkooptijd in het 1e kwartaal het laagste van al onze werkgebieden. De mediane verkooptijd is uitgekomen onder een maand op 27 dagen. Zelfs de vrijstaande woningen zijn in het 1e kwartaal verkocht in 30 dagen. De mediane verkooptijd ligt al ruim 2 jaar rond de maand. Conclusie In Zwolle is het al enige tijd duidelijk dat de overspannen woningmarkt veel invloed heeft op de verkoopaantallen. Ook in het 1e kwartaal is het aantal verkopen weer lager uitgekomen, zelfs op het laagste niveau sinds het 1e kwartaal van 2015. Het aantal te koop staande woningen is dan ook weer afgenomen. De druk op de woningmarkt blijft onverminderd groot. Een koper heeft nog slechts keus uit 2,5 woning in Zwolle. Alleen in ons werkgebied Zwolle is er sprake van een overspannen woningmarkt voor de vrijstaande woningen, wat zich vertaald in zeer korte verkooptijden voor deze vrijstaande woningen. De mediane verkoopprijzen zijn de afgelopen vier kwartalen ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen ruimschoots gestegen met meer dan 9 %. Ook geldt voor Zwolle dat de mediane vraagprijzen structureel onder de mediane verkoopprijzen liggen. “Bieden vanaf”, inschrijfprocedures en open huizen zijn geaccepteerd en gebruikelijk voor de Zwolse woningmarkt. Zeer opvallend is wel de ontwikkeling in het 1e kwartaal van 2019 ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018, de krapte- indicator is wat gestegen én de mediane verkoopprijzen zijn bij de meeste woningcategorieën gedaald. De prijsdaling per vierkante meter bevestigd hierbij dat het niet gaat om slechtere of kleinere woningen, maar dat er wel degelijk sprake is van een kleine kentering in de woningmarkt. De markt zal niet zo snel compleet omslaan, aangezien het aantal te koop staande woningen nog altijd erg laag ligt én de hypotheekrente ook. Het is nog steeds zeer aantrekkelijk om een woning te kopen in Zwolle, maar de prijsdalingen lijken wel een voorteken op het prijsplafond wat bereikt blijkt. Of dit ook echt zo is zal in de komende kwartalen gaan blijken. WONINGMARKTRAPPORTAGE 10 APRIL 2019