Ten Hag Q1 2019

16 ZUTPHEN / WARNSVELD In het kader van deze rapportage is de woningmarkt in Zutphen begrensd door de gemeente Zutphen, waartoe de kernen Zutphen en Warnsveld behoren. Aantal transacties Het aantal verkopen is in Zutphen exact gelijk gebleven ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018. In totaal zijn 149 woningen verkocht in het 1e kwartaal. Als een vergelijking van jaar op jaar gemaakt wordt, waarbij de afgelopen vier kwartalen vergeleken worden met de vier hieraan voorafgaande kwartalen, dan heeft zich een daling voorgedaan in het aantal verkopen van ruim 12 % (-/-). Het aantal verkopen is in deze periode dus ook duidelijk afgenomen. De grootste daling in het aantal verkopen heeft zich overigens voorgedaan bij de appartementen. Zowel de appartementen gebouwd voor 1970 met bijna 51 % (-/-) minder verkopen als de appartementen gebouwd na 1970 met ruim 34 % (-/-). Gezien de geringe nominale aantallen kunnen hier geen conclusies aan verbonden worden. Bij de grondgebonden woningen is het aantal verkopen het hardst gedaald bij de vrijstaande woningen en hoekwoningen met ruim 8 % (-/-). Ook het aantal verkopen van 2-onder-1 kap woningen daalde in deze periode met bijna 8 % (-/-). Het aantal verkopen van tussenwoningen is in de afgelopen vier kwartalen ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen niet gewijzigd. Aanbod Het aantal te koop staande woningen is in het 1e kwartaal voor het eerst uitgekomen onder de 150 woningen. Op dit moment staan er in Zutphen nog 141 woningen te koop. Als de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan is het aantal te koop staande woningen met 39 % (-/-) afgenomen. Evenals bij het aantal verkopen, daalde het aantal te koop staande appartementen het hardst in deze periode. Bij de grondgebonden woningen daalde het aantal te koop staande 2-onder-1 kap woningen het minst hard met bijna 21 % (-/-), het aantal te koop staande hoekwoningen daalde met bijna 34 % (-/-) en het aantal vrijstaande woningen met bijna 38 % (-/-). Het aantal te koop staande tussenwoningen daalde in deze periode het hardst met ruim 39 % (-/-). De krapte-indicator (de verhouding tussen vraag en aanbod) is in het 1e kwartaal van 2019 uitgekomen op 2.8. Voor het eerste is de krapte-indicator in Zutphen uitgekomen onder de 3. Er is momenteel sprake van een zeer krappe woningmarkt. Binnen de verschillende woningcategorieën is overal sprake van een krappe woningmarkt, behoudens de vrijstaande woningen alwaar de woningmarkt in evenwicht is met een krapte-indicator net boven de 6. Als de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen, dan is de krapte-indicator gedaald met ruim 30 % (-/-). Oftewel de keuzemogelijkheden zijn met ruim een derde afgenomen in deze periode. Opvallend is de stijging van de krapte-indicator van de 2-onder-1 kap woningen in deze periode met bijna 3 %. Dit heeft echter te maken met een eenmalige stijging van de krapte-indicator naar 7 in het 3e kwartaal van 2018. Verder heeft de krapte-indicator van tussenwoningen de grootste daling doorgemaakt in deze periode met bijna 39 % (-/-) daling. Prijs (mediaan) De mediane verkoopprijs is in de afgelopen vier kwartalen ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen gestegen met 9 %. In het 1e kwartaal ligt de mediane verkoopprijs op ruim € 243.000,--. Opvallend is de grote daling van de mediane verkoopprijs van hoekwoningen in het 1e kwartaal van 2019 ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018 met bijna 18 (-/-). De mediane vraagprijzen liggen in het 1e kwartaal net onder de € 251.000,--. In vergelijking tot de mediane verkoopprijzen valt er dus nog wel degelijk wat te onderhandelen in Zutphen. De mediane vraagprijzen zijn in de afgelopen vier kwartalen ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen met ruim 8 % gestegen. Looptijd (mediaan) Woningen staan in Zutphen in het 1e kwartaal nog ruim 1,5 maand te koop voordat ze verkocht worden. Extreem korte verkooptijden zijn in Zutphen niet terug te vinden binnen de verschillende woningcategorieën. 2-onder-1 kap woningen hebben met een verkooptijd van 30 dagen de kortste mediane looptijd, behoudens de appartementen gebouwd na 1970, echter hier zijn de nominale aantallen gering. In de afgelopen vier kwartalen zijn de mediane looptijden ten opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen gedaald met bijna 36 % (-/-). Conclusie In het eerste kwartaal van 2019 heeft de woningmarkt in Zutphen zich zoals verwacht verder doorontwikkeld. Het aantal te koop staande woningen is afgenomen, echter het aantal verkopen is gelijk gebleven. In het 1e kwartaal is meer verkocht dan dat er te koop staat. De druk op de woningmarkt neemt toe. De krapte-indicator is voor het eerst uitgekomen onder de 3 en dat vertaalt zich automatisch in hogere mediane vraagprijzen en verkoopprijzen. Wel is het opvallend dat de mediane looptijden wat zijn toegenomen. Het is opvallend dat in het 1e kwartaal de ruimte tussen de mediane vraagprijzen en de mediane verkoopprijzen wat is toegenomen. Binnen veel van onze andere werkgebieden is juist te zien dat verkoopprijzen en vraagprijzen steeds dichter bij elkaar liggen of dat de mediane verkoopprijzen zelfs hoger uitkomen dan de mediane vraagprijzen. De hoekwoningen hebben in Zutphen een totaal andere ontwikkeling doorgemaakt in het 1e kwartaal. Waar wij in onze vorige woningmarktrapportage nog concludeerden dat de mediane verkoopprijzen hier hard stegen, daar is in het 1e kwartaal juist een heel andere ontwikkeling gaande. Het aantal verkopen is fors afgenomen, evenals het aantal te koop staande woningen. Het mediane prijsniveau is echter ook gedaald ten opzichte van het 4e kwartaal. Een verklaring hiervoor kan zijn dat er in het 1e kwartaal veel, kwalitatief laagwaardigere, hoekwoningen verkocht zijn. De woningmarkt van Zutphen zal zich, zoals het zich nu laat aanzien, de komende kwartalen steeds verder blijven ontwikkelen met verdere prijsstijgingen tot gevolg. Het aantal verkopen zal tevens gaan afnemen. Dit was in het 1e kwartaal nog niet het geval, maar deze ontwikkeling zal zich, evenals reeds gaande is in onze andere werkgebieden, vast ook gaan voordoen in Zutphen. WONINGMARKTRAPPORTAGE 10 APRIL 2019