Ten Hag Q1 2019

14 DOETINCHEM De woningmarkt in Doetinchem is in de zin van dit rapport begrensd door de gemeente Doetinchem, waartoe naast de stad Doetinchem tevens Gaanderen en Wehl behoren. Aantal transacties Het aantal verkopen is in Doetinchem uitgekomen op 147 woningen in het 1e kwartaal van 2019. De voorgaande drie kwartalen liep het aantal verkopen steeds verder terug, maar deze trend is doorbroken in het eerste kwartaal. Ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018 is het aantal verkopen zelfs met bijna 18 % gestegen. Als een vergelijking van jaar op jaar wordt gemaakt, waarbij de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan heeft zich in het aantal verkopen echter wel duidelijk een daling voorgedaan van ruim 22 % (-/-). Binnen de verschillende woningcategorieën heeft zich in deze periode de grootste daling in het aantal verkopen voorgedaan bij de tussenwoningen met bijna 40 % (-/-) minder verkopen en de appartementen gebouwd voor 1970 met bijna 37 % (-/-) minder verkopen. Opmerkelijk is wel dat in het afgelopen kwartaal het aantal verkopen van appartementen gebouwd voor 1970 verdubbelde ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018. In de vergelijking van jaar op jaar was de daling in het aantal verkopen het minst groot bij de 2-onder-1 kap woningen met 7 % (-/-) en de vrijstaande woningen met bijna 11 % (-/-). Aanbod Het aantal te koop staande woningen is in Doetinchem in het 1e kwartaal verder afgenomen en uitgekomen op 137 woningen. De structurele daling van het aantal te koop staande woningen zet derhalve als verwacht door. Als een vergelijking wordt gemaakt van de afgelopen vier kwartalen te opzichte van de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan is het aantal te koop staande woningen met ruim 39 % (-/-) afgenomen. In de goedkoopste woningcategorieën van de tussenwoningen en appartementen gebouwd voor 1970 daalde het aantal te koop staande woningen in deze periode het hardst. Bij tussenwoningen lag de daling op bijna 63 % (-/-) en bij appartementen gebouwd voor 1970 op bijna 52 % (-/-). Het aantal te koop staande 2-onder-1 kap woningen daalde met bijna 43 % (-/-) en bij de appartementen gebouwd na 1970 lag de daling op 35 % (-/-). De minst grote daling van het aantal te koop staande woningen deed zich voor bij de hoekwoningen met ruim 28 % (-/-) en de vrijstaande woningen met bijna 25 % (-/-). De krapte-indicator (de verhouding tussen vraag en aanbod) ligt in Doetinchem voor het eerst onder de 3. Een koper heeft in het 1e kwartaal nog slechts keus uit 2,8 woningen. Een zeer krappe woningmarkt. Bij de tussenwoningen en 2-onder-1 kap woningen is de krapte-indicator zelfs uitgekomen op 1,5. Als koper heb je hier dus nog zeer weinig keuzemogelijkheden. Als de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan heeft zich een daling voorgedaan in de krapte-indicator van 21 % (-/-). Binnen de verschillende woningcategorieën daalde de krapte-indicator in deze periode het hardst bij de 2-onder-1 kap woningen met bijna 41 % (-/-) en de tussenwoningen met 34 % (-/-). Deze forse dalingen verklaren derhalve de ontstane krapte-indicatoren van 1,5 in het 1e kwartaal bij de tussenwoningen en 2-onder-1 kap woningen. Prijs (mediaan) Als de afgelopen vier kwartalen worden vergeleken met de vier hieraan voorafgaande kwartalen dan is de mediane verkoopprijs met ruim 11 % gestegen. Ook de mediane vraagprijzen zijn in deze periode gestegen en wel met ruim 10 %. Het is opvallend dat de mediane verkoopprijs in het 1e kwartaal hoger is uitgekomen dan de mediane vraagprijs. Het verschil is “slechts” circa € 400,--, maar wel degelijk noemenswaardig. Overigens loopt de mediane verkoopprijs per vierkante meter de afgelopen kwartalen steeds meer richting de € 2.000,--. Looptijd (mediaan) Met een mediane verkooptijd van 36 dagen moet je er als koper vlot bij zijn in Doetinchem. Binnen alle woningcategorieën zijn korte verkooptijden terug te vinden. Opvallend is wel de stijging van de mediane looptijd van appartementen gebouwd na 1970, dit kan er echter mee te maken hebben dat enkele wat langer te koop staande appartementen het afgelopen kwartaal een nieuwe eigenaar hebben gevonden. Conclusie Een goed eerste kwartaal in Doetinchem. Het aantal verkopen is gestegen terwijl het aantal te koop staande woningen verder daalde. In het eerste kwartaal werden meer woningen verkocht dan dat er te koop staan. Oftewel meer dan de gehele portefeuille is in het eerste kwartaal verkocht. Dit is terug te vinden in de korte mediane looptijden. Als koper moet je er snel bij zijn in Doetinchem en met een krapte-indicator van 2,8 heb je zeer weinig keuzemogelijkheden. En dan is het ook gebruikelijk dat de vraagprijs als bodemprijs wordt gehanteerd, want in het eerste kwartaal lag de mediane verkoopprijs boven de mediane vraagprijs. Met name de markt voor tussenwoningen en 2-onder-1 kap woningen begint zeer krap te worden. In het eerste kwartaal werden 41 tussenwoningen verkocht, terwijl er nog 20 te koop staan, en er werden 35 2-onder-1 kap woningen verkocht, terwijl er 18 te koop staan. Met een krapte-indicator van 1,5 is het voor kandidaat kopers zeer lastig om hier een aankoop te verrichten. Ondanks deze zeer krappe woningmarkt stijgen de mediane prijzen binnen deze woningcategorieën nog niet buitensporig hard. Blijft de markt zich de komende maanden vergelijkbaar ontwikkelen dan zal zowel de mediane vraagprijs als de mediane verkoopprijs sneller gaan stijgen. Het krapper worden van de markt in Doetinchem en de daarbij stijgende mediane prijzen is ook terug te vinden in de mediane verkoopprijs per vierkante meter. De afgelopen kwartalen ontwikkeld deze prijs zich steeds verder richting de € 2.000,--. Momenteel ligt deze prijs op € 1.959,-- Als de krapte aanhoudt dan zal het niet lang meer duren voordat ook de mediane verkoopprijs per vierkante meter boven de € 2.000,-- uitkomt. En dat is zeker de verwachting, want ondanks dat het aantal deelnemers lager lag, zullen de resultaten van Landelijke Open Huizen Dag een extra boost geven aan de cijfers in het komende tweede kwartaal van 2019. WONINGMARKTRAPPORTAGE 10 APRIL 2019